摘要：该地块的出让条件明确须引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，累计销售贡献不低于300亿元。
观点指数在3月23日观点指数研究院发布的《轻资产下沉式布局加速 | 2026年2-3月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，以高端商场为主的运营商收入表现各异，但整体呈增长趋势。
其中，恒隆地产内地商场组合2025年租金收入重归正增长，同比增长1%至48.71亿元，租户销售额也同比攀升4%，整体出租率达到96%。
新鸿基2025/2026年度中期数据显示，其内地零售物业组合的收入增加约5%至21亿港元，租金增长与其商场录得高出租率、租户销售额回升等因素有关。
在行业复苏的背景下，商业地产企业纷纷加速战略调整，整体呈现“高端化布局、轻资产下沉”的双重趋势。
高端化方面，越秀地产期内以超236亿元的总价摘得广州马场地块，折合楼面地价约85000元/平方米，刷新广州史上最高楼面单价。该地块的出让条件明确须引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，累计销售贡献不低于300亿元。
拿地后不久，越秀集团就官宣与北京华联（SKP）在北京正式签署合作协议，宣布具有“全球店王”之称的SKP落户广州珠江新城马场地块。
据了解，该地块将采取“越秀开发+SKP运营”的模式，规划建设12.5万平方米的商业中心，引进全球高端时尚品牌，带动时尚、会展、文旅、高端服务等上下游产业链协同发展，形成高端消费产业集群。
这背后意味着，未来广州SKP开业后，有望成为年销售额百亿级的国际消费新地标，同时还将极大提升广州高端商业资源的吸附力。
轻资产模式也成为企业扩张的重要路径，世茂、爱琴海、旭辉、华润万象生活等企业加速布局下沉区域市场，抢占空白赛道。
其中，华润万象生活作为商管头部企业，拿下了宜昌、合肥4个轻资产项目运营权，标志着其在华中、华东区域的商业版图进一步巩固。
其余的世茂、爱琴海、佳兆业、旭辉等企业则通过聚焦特定区域如长三角、华南和细分赛道如TOD、文商旅、年轻力，形成差异化竞争力。
不过需注意到，当前轻资产已从单纯的管理输出，转向“全周期运营+资产增值”的综合服务，这也愈发考验企业的规划、招商、运营等综合能力。
新开业项目方面，据观点指数统计，截止2026年3月13日，全国范围内共开出55个商业项目，总体量超340万㎡。
整体来看，上述项目主要集中在二三线城市及下沉市场，业态以社区商业、区域型购物中心为主，聚焦便民消费、家庭消费，如重庆江津吾悦广场、武汉江夏万象汇等项目。
聚焦样本企业方面，百联、宝龙、武商、新鸿基及印力等头部企业均有新项目入市，13 个项目合计面积约119.7万㎡。新开业项目覆盖新一线城市武汉、杭州、南京、合肥、二线济南及三四线商丘、淮安、黄冈，体现商业下沉与核心城市深耕并行的趋势。
拟开业重点项目方面，据观点指数统计，包括华润万象生活、龙湖商业、新城控股等在内的13家头部运营商在2026年计划新开74个项目，总体量将超750万㎡。
其中，杭州恒隆广场预计将于2026年4月底试营业。作为恒隆地产在内地的第11座高端商业综合体，项目总建筑面积约39万平方米，将引入近250个品牌，涵盖逾70家高能级首店。
其中不乏国际一线奢侈品牌、高端潮流品牌及特色生活方式品牌，建成后将成为杭州高端商业新地标，进一步丰富杭州核心商圈的业态组合。
期内，从港资样本企业披露的最新业绩数据可以看到，内地零售项目正持续回暖，高出租率与销售额增长成为核心亮点。
截止2025年底，太古地产内地零售项目保持高出租率，北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港出租率分别达99%、100%、99%，上海兴业太古汇、成都太古里出租率也维持在96%以上。
销售额方面，上述六个商场2025年销售额均录得同比增长。其中上海兴业太古汇表现最为突出，得益于2025年LV全球最大地标“路易号”带来的热度与客流，该项目期内实现49.6%的销售额正增长，位列所有项目之首。
恒隆地产旗下高端商场2025年同样录得明显回升，除天津恒隆广场、武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场受区域消费环境影响，销售额同比略有下滑外，其余多数商场均实现正增长。
10个商场中，7个商场的收入录得正增长。其中，上海两个核心项目表现稳健，上海恒隆广场收入实现1%的增长，上海港汇恒隆广场收入增长2%。
出租率方面，8个商场录得出租率同比增长，平均出租率维持在95.8%的高水平，上海港汇恒隆广场和无锡恒隆广场更是达到满租状态。
新鸿基零售物业组合同样表现良好，上海国际金融中心商场、广州天环广场和IGC等核心项目，2025/2026中期的租户销售额均录得同比增长。
新世界发展旗下商业项目同样运营平稳，截止2025年末，上海K11购物艺术中心期末出租率为92%，广州汉溪K11出租率达96%，并依托“艺术+商业”的差异化定位，持续吸引年轻客群，期内举办各类艺术展览、潮玩活动超30场，带动客流同比增长5%。
观点指数认为，上述项目之所以取得不错的业绩表现，与过去一年的运营举措相关。2025年，上述代表项目均紧贴市场动向，较好迎合了消费者对优质与体验零售的追求，并借助新兴趋势推动宣传活动和租户销售，为业绩增长带来新动力。
数字化运营方面，AI技术逐步应用于零售商业项目运营，成为提升运营效率、优化消费体验的重要手段。
2月，恒隆地产自主研发的首个智能AI助手“小隆”在无锡恒隆广场正式上线，“小隆”基于大语言模型打造，依托微信小程序提供服务，可实现停车查询、店铺导航、会员权益解答、活动预约、投诉反馈等多元功能，上线首月累计服务用户超10万人次，用户满意度达92%。
在此基础上，恒隆地产计划在2026年下半年将“小隆”推广至全国所有旗下商场，逐步实现AI技术在商场运营全场景的应用。
除恒隆外，其他头部企业也在加速数字化转型。据观点指数了解，华润万象生活已上线“万象AI管家”，实现会员精准营销、业态布局优化等功能，依托大数据分析用户消费习惯，为商户提供精准运营建议。
凯德集团也引入AI巡检系统，实现商场设备、环境的实时监测，提升运营效率，降低运营成本；新城控股则通过AI技术优化停车场管理，实现智能寻位、无感支付，提升用户停车体验，进一步增强项目的吸引力。
本文节选自《 轻资产下沉式布局加速 | 2026年2-3月商业地产零售业态发展报告 》
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