中国房地产市场究竟何时才能真正见底？这一轮调整会否重演上世纪90年代日本那场长达十余年的漫长阴跌？
曾有经济学家给出明确判断——中国房地产出清速度已远快于日本，触底时点或许比外界想象来得更早。
要理解这一论断，仍需先从中国房地产危机的来龙去脉说起。几年前，关于中国房地产危机以及恒大等大型开发商困境的讨论一度甚嚣尘上。
然而，媒体的关注最终逐渐淡去，大概是因为许多人所预测的那种急性危机始终没有到来。但事实上，中国房地产市场从未真正复苏，房价也一直在悄然地持续下跌。
因此，本文将重新审视中国房地产市场所面临的困境，以及它与上世纪90年代日本长期楼市低迷之间的显著相似之处。
改革开放的经济改革后所引发的前所未有的城镇化浪潮。这些改革推动了城市地区的快速经济增长，数以亿计的中国人为了寻找工作和更好的生活纷纷涌向城市。
这种城镇化的速度之快令人难以想象——中国城镇人口占比从1980年的约20%上升至今天的近70%，每年约有2000万人迁入城市。
换言之，中国每半年就需要新建一个相当于伦敦规模的城市区域。如此迅猛的城镇化催生了对新住房的巨大需求。
开发商以最快的速度进行建设，但由于城镇化速度过于惊人，供给始终难以匹配需求，房价也随之开始上涨。
在1980年至2005年的25年间，中国房价中位数上涨了五倍，一线城市的涨幅更为陡峭。
在房价持续上涨多年之后，几乎所有人都默认价格将永远上涨，购房者和开发商因此不断加大举债规模。
毫不意外，这催生了一个泡沫：中国大城市的房价达到了收入中位数的40倍，居全球之首。房地产占中国家庭财富的比例估计高达75%（英国相应数据约为35%），并占据了整体经济活动的20%至30%。
考虑到中国人口增长和城镇化速度的双双放缓，这一泡沫的不可持续性愈发明显。为了抢在危机爆发前有所行动，2020年8月，中国相关监管部门推出了所谓的"三条红线"，实质上限制了中国开发商可以承担的债务规模。
这一政策给部分过度杠杆化的开发商带来了实实在在的麻烦，其中最引人注目的便是恒大——它突然之间不得不开始偿还债务。
通过释放不再容忍房价无止境上涨的信号，中国监管层也削弱了市场对房地产的信心，进而促使房价开始下跌。
随着人们逐渐认识到中国房地产市场以及更广泛的中国经济并不会像许多网络评论所预言的那样"崩溃"，外界对这一议题的兴趣也慢慢消退。
然而，即便一场引人瞩目的急性危机被成功规避，中国的房地产困境并未结束。
根据布鲁金斯学会经济学家肯尼斯·罗格夫与杨元辰近期发布的一篇论文，自恒大风波以来的几年里，中国房价一直以相当稳定的速度持续下跌，至今已连续下行接近四年，而在受影响最严重的城市，下跌周期甚至更长。
在任何一个西方国家，持续数年的楼市低迷都会被视为一场彻头彻尾的经济紧急事件。随着中国的低迷周期不断延长，它与上世纪90年代日本房地产危机之间的相似之处已越来越难以忽视。
作为背景，日本房地产市场在80年代经历了一轮巨大繁荣之后，于1990年至2000年的十年间轰然崩塌，住宅价格下跌约50%，商业地产价格更是下跌约85%。
如果将中国的楼市低迷与日本楼市危机的初期阶段进行对比，两者的走势相当接近——在各自危机爆发的头四年，中日两国住宅价格相较危机前的峰值均下跌了约20%。
不过，中日之间最大的区别在于：在日本，房地产危机拖垮了整个经济。日本主要股指日经225指数下跌了约75%，日本的经济增长率也从80年代的约5%下滑至90年代的约1%。
如今学界的共识是，这是因为日本经历了所谓的"资产负债表衰退"——家庭和企业在资产价格上涨期间举借了过多债务，当资产价格下跌时，便集中精力偿还债务、修复自身资产负债表。
这种做法在个体层面合乎理性，但若经济体中所有人同时这样做，整体经济便会陷入停滞。然而，这样的情况并未在中国出现。
与90年代的日本不同，中国依然保持着可观的增长数据，GDP增速持续稳定在5%左右。
中国股市的表现同样出人意料——经历了2021年至2024年的下行之后，上证综指目前正处于阶段性高位。
总体而言，可以归纳为两个主要原因：其一，中国经济能够通过更多地依赖外部需求——扩大出口——来对冲国内消费者信心不足；其二，中国得以通过将资金从房地产行业直接引导至制造业，服务于培育"新质生产力"的整体战略。
反观日本，缺乏国家层面指引和担保，银行不愿重启放贷，企业也不愿承担新债务，最终陷入长期停滞。
正是在这样的宏观背景下，经济学家樊纲近日在博鳌房地产论坛上抛出了一个关键判断：中国房价见底的速度会比日本当年快得多。
数据端印证了这一判断——国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格已连续36个月同比下行，主要城市累计跌幅在不到五年内已赶上甚至超过日本前八年的水平。
中国走的是"急跌"路线，用日本三分之一的时间，走完了对方一多半的跌幅。
真正决定触底节奏的，是三个更硬的东西：出清是否真出清、承接方是否在场、是否敢让市场自己走完。
恒大、碧桂园、融创等巨头的债务重组走市场化程序，该破产就破产，该核销就核销，保交楼是硬指标；一线城市限购基本解除，房贷利率降至历史最低。
承接方层面，宁德时代的工程师、字节的产品经理、华为的算法专家、比亚迪的中层管理者——这批三十到四十岁、正处于收入陡峭爬升段的科技从业者，用现金流购买改善型住宅，不加杠杆、不为投资。这个群体在日本90年代之后从未真正培育出来。
由此可以给出一个较为清晰的时间窗口：中国房地产从"跌"到"稳"，大概率不会超过日本时间轴的四分之一到三分之一，见底时点或就在未来的十二到十八个月之间。
但需要给读者泼一盆冷水——见底不等于反弹。
城镇化红利、货币宽松红利、居民加杠杆红利三大引擎均已熄火，中国接下来更可能出现的形态，是"L型底部长期平移"，而非"V型反弹"。
把房子当理财产品的时代已经永久结束，社会财富的存量正在从传统地产悄然转向新能源、AI、半导体等新赛道。
房地产的黄金二十年落幕，中国经济的下一程才刚刚开始。
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