7月房价数据一出来，很多人第一反应都是：怎么回事？不是说楼市没戏吗？怎么又开始“冒头”了？
但是你再仔细一看就会发现一个很有趣的现象：这次看上去是上涨的信号，并不意味着全国都开始起飞了，更像是一场楼市的大玩笑——热的那部分先热，冷的那部分还是冷。
也就是说，市场并不是“一夕之间翻身”，而是要经过“核心先修复、优质先站稳”的过程。
01、北京：二手房撬动大局，刚需和改善重新入场
想要看懂这一波行情，我们要做的第一件事就是看看北京的情况。
北京这次的发展势头很稳，不是依靠新房炒作起来的，而是被二手房市场先“叫醒”了。根据数据，在6月份到7月份之间，北京市二手房住宅网签的数量一直保持在1.6万套左右。
虽然这个数字比前几年火爆的时候要差一些，但是在目前的大环境下，它已经发出一个非常重要的信号：买房的需求并没有消亡，只是因为观望的情绪而暂时被抑制住了。
为什么二手房先动？原因很现实。
政策不断降低首付比例、降低贷款利率，买房的成本和门槛也相应减少了很多。再加上最近房价下跌之后，很多本来在观望的人也开始考虑买房了：把现在每月还贷的钱和租房子的钱加在一起算一算，发现买房其实挺划算的。
当房屋重新回归为居住的功能之后，它的价格也降到了一个合理的水平上，那么之前被压抑下来的住房需求就会自然而然地得到释放。
02、上海：全链条接力回暖，走得最稳最沉着
如果说北京是二手房先试水的话，那么上海就是全能型选手了。
7月份的上海，呈现出了一个非常健康、完整的“全链条复苏”的局面：二手房交易量一直保持在较高水平，并且新房中的高性价比楼盘也经常出现中签现象，整个市场的房价都比较稳定。
需要关注的是上海的交易速度。
它是用低价位刚需盘先成交，再带动中高端改善盘走量的方式实现的，并不是依靠一时的情绪冲动。
成交结构逐层推进，所以进入市场的都是实实在在的“真买家”，他们是为了解决父母养老问题、为孩子换学区、或者是改善居住条件而购房。
投机客退出市场之后，真正的消费者上场了，这样由真实的消费者需求所带动起来的复苏才会更加持久、稳固。
03、深圳：情绪修复最快，聪明的钱抢先筑底
与北京、上海稳重的步伐不同的是，深圳的动作要快得多。
作为全国楼市的“情绪风向标”的深圳，这次的恢复力度很大。成交量一上来就涨起来了，房价也随之停止下跌，并且带动了拍卖市场中高性价比土地的再次出现竞拍热。
尤其是位于核心地段的豪宅以及优质的二手房，看房的人数和成交的时间都大大减少了。
深圳的发展也证明了这样一句话：资金永远是最聪明的。
在市场不确定的情况下，大资金不会随便跑路，而是首先会去追逐那些稀缺且抗风险能力强的核心资产。
深圳热度回升的本质上就是市场又给城市中“好的房子”重新定位价值。
04、凭什么是一线城市先涨？逻辑非常残酷
很多人都认为房价上涨了就会出现“普涨”的现象，但是实际情况却大相径庭。一线城市的经济复苏速度很快，主要原因就是：
第一，基本面太强，人口和需求底座极其扎实。
一线城市的每年都会有很多高收入的人才迁入，产业聚集效应比较明显。只要人们还在这个城市拼搏生活，住的房子以及换房子的需求就会摆在眼前，市场的热度自然就不会消散。
第二，政策精准托底，把优惠给到真买家。
从降低首付比例、降低贷款利率以及放宽限购条件等多方面入手来实现的目标就是为了让真正需要购买房屋的人群能够更容易地完成交易。
第三，避险资金的必然选择。
在经济结构转型的过程中，资金最重视的就是“安全”。相对于小城镇而言，大城市的中心地段房产具有更好的流动性以及保值增值能力，因此自然成为避险资金的安全之所。
05、下半年的楼市怎么走？看准这三点
根据7月份的数据以及信号来判断的话，在下半年房地产市场中需要把握住以下三个主要的认识：
1.预期正在修复，信心比黄金重要。
在外部环境趋于稳定的背景下，人们对于购房的态度也已经不再那么紧张了。当市场的预期由原来的看淡变为现在的看好之后，之前被推迟的买房计划也会逐渐提上日程。
2.分化将成为常态，“买哪儿”比“买不买”重要一百倍。
以后再也不要问这样的问题了：“房价还会继续上涨吗？”未来的房地产市场将会出现两种情况：一方面，核心城市的优质地段的房子仍然很受欢迎；另一方面，没有人口和产业支持的边远地区房产可能会长期低迷。
3.政策底线极其明确，大起大落已成过去式。
国家对于房地产市场的调控态度十分明确：既要注意到防范风险，又不能让房价出现大幅下跌。暴涨不可行，暴跌也不可取，整个市场将会保持在一个合理的稳定的范围内。
写在最后：
7月份的数据公布出来之后，就成为了一场“大玩笑”，其实是在为所有人敲响警钟：房地产狂飙突进、哪里都能赚到钱的时代结束了。
房地产市场的分化和重构正在进行当中。
一线城市的房产和优质的资产先一步站稳了脚跟，给整个市场指明了方向。对于普通老百姓而言，看清楚趋势、放弃侥幸心理，按照自己真实的需要来选择真正有品质的房子，才是面对未来的最好办法。
稳拿证券提示：文章来自网络，不代表本站观点。
